Loan to value: wat het is, en waarom het je maandlast verlaagt zonder dat je iets doet

Loan to value is de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning, uitgedrukt in procenten.

LTV = restschuld / woningwaarde × 100%

Sta je nog €296.121 open op een woning van €480.000, dan is je LTV 61,7%.

Dat getal doet meer dan je zou denken. Geldverstrekkers verdelen hypotheken in risicoklassen op basis van LTV, en bij elke klasse hoort een renteopslag. Zak je door een grens, dan kun je vragen om indeling in een lagere klasse, en dan daalt je maandlast zonder dat je iets anders verandert.

Hoe je het berekent

Je hebt twee getallen nodig, en bij beide gaat het vaak mis.

Je restschuld. Niet je oorspronkelijke hypotheek, maar wat er nu nog openstaat. Bestaat je hypotheek uit meerdere leningdelen, dan tel je die bij elkaar op. Een annuïtair deel is deels afgelost, een aflossingsvrij deel niet.

Je woningwaarde. Niet je aankoopprijs en niet je WOZ-waarde. Je hebt de actuele marktwaarde nodig. De WOZ-waarde heeft een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar en loopt in een stijgende markt structureel achter.

Hoe je die twee precies bepaalt staat uitgewerkt in het artikel over overwaarde.

Waar de grenzen liggen

De risicoklassen verschillen per geldverstrekker, maar de grenzen liggen doorgaans rond de volgende niveaus:

Sommige verstrekkers hebben er meer of minder, en niet iedereen legt de grenzen op dezelfde plek. Kijk in je hypotheekvoorwaarden of vraag het je verstrekker; het is één telefoontje.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie speelt dit niet: daar geldt één tarief ongeacht je LTV. Wie NHG heeft, hoeft dit artikel dus niet verder te lezen.

Wat een lagere klasse oplevert

Hier zit de reden om dit bij te houden. Wat een rentekorting per jaar waard is, afhankelijk van je restschuld:

Over een hele rentevaste periode telt dat aan:

Dertigduizend euro voor een verzoek dat je in een e-mail kunt doen. Dat is de bovengrens en het geeft de orde van grootte.

Je LTV daalt op twee manieren

Dit is wat mensen missen, en het is de reden dat je erdoor kunt zakken zonder het te merken.

Door aflossen. Je restschuld daalt, dus de teller wordt kleiner. Bij een annuïtaire hypotheek versnelt dat elk jaar, omdat het aflossingsdeel van je maandlast groeit.

Door waardestijging. Je woningwaarde stijgt, dus de noemer wordt groter. Daar hoef je niets voor te doen.

Uitgewerkt voor onze voorbeeldwoning, met een LTV van 61,7% en de 60%-grens in zicht:

Met alleen doorbetalen en een bescheiden waardestijging zit je binnen een jaar onder de grens. En je verstrekker meldt dat niet uit zichzelf.

Extra aflossen om net onder een grens te komen

Soms zit je er net boven. Dan is de vraag of het loont om het verschil af te lossen.

Voor de voorbeeldwoning: om onder 60% te komen moet je restschuld onder €288.000 zakken. Je staat op €296.121, dus je hebt €8.121 nodig.

Of, van de andere kant: je woning moet boven €493.535 waard zijn, een stijging van €13.535.

Of dat loont, hangt af van de korting die je verstrekker biedt. Bij een korting van 0,20% op €288.000 is dat €576 per jaar, wat op een aflossing van €8.121 neerkomt op een rendement van ruim zeven procent. Dat is aanzienlijk meer dan je op een spaarrekening haalt.

Let wel op je boetevrije ruimte. De meeste verstrekkers laten je jaarlijks een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, meestal 10%, en dat geldt per leningdeel. Los je meer af, dan kan er boeterente in rekening worden gebracht.

Hoe je het aanvraagt

Drie stappen, en het kost je een middag.

Bewijs je woningwaarde. De meeste verstrekkers accepteren een taxatierapport. Dat kost een paar honderd euro. Sommige accepteren een WOZ-beschikking of een gevalideerd desktoprapport, wat aanzienlijk goedkoper is. Vraag eerst wat ze accepteren voordat je een taxateur inschakelt.

Dien het verzoek in. Bij veel verstrekkers kan dit online of per e-mail. Vraag expliciet om herindeling in een lagere risicoklasse.

Controleer het resultaat. De aanpassing gaat doorgaans in per de eerstvolgende termijn, niet met terugwerkende kracht. Wachten kost je dus geld.

Belangrijk: dit is iets anders dan oversluiten. Je hypotheek blijft hetzelfde, alleen de opslag verandert. Er is geen nieuwe inkomenstoets en geen notaris nodig.

LTV bij een nieuwe aankoop

Voor wie gaat kopen werkt het andersom: dan is LTV een limiet in plaats van een kans.

Je mag maximaal honderd procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper, ruwweg zes procent van de aankoopprijs, moet je dus zelf meebrengen.

Breng je meer eigen geld in, dan start je met een lagere LTV en dus meteen in een gunstigere risicoklasse. Dat is een van de weinige plekken waar eigen inleg direct rendement oplevert in de vorm van een lagere rente.

Wat LTV niet zegt

Het zegt niets over je maandlast. Twee mensen met dezelfde LTV kunnen totaal verschillende lasten hebben, afhankelijk van hun aflosvorm en rente.

Het zegt niets over je vermogen. Een lage LTV op een goedkope woning is minder overwaarde dan een hoge LTV op een dure.

Het is een momentopname op basis van een schatting. Je woningwaarde is geen feit tot het moment van verkoop.

Hoe Gylder hierbij past

Het probleem met LTV is niet de berekening maar het bijhouden. Beide getallen bewegen doorlopend, en je merkt het niet.

Gylder modelleert je hypotheek zoals hij werkelijk in elkaar zit: meerdere leningdelen, elk met een eigen aflosvorm, rente, looptijd en boetevrije ruimte. Je restschuld wordt daaruit doorlopend berekend, per deel.

Je woningwaarde beweegt tussen je eigen taxaties mee met de officiële prijsindex voor woningen in jouw regio. Daarmee klopt je LTV ook in de jaren waarin je niets invult.

En er is een signaal wanneer je in de buurt van een grens komt. Dat is precies het moment waarop een verzoek aan je verstrekker geld oplevert, en het moment waarop vrijwel niemand eraan denkt.

Wat dit niet vertelt

De grenzen verschillen per verstrekker. De niveaus in dit artikel zijn gebruikelijk maar niet universeel. Jouw voorwaarden zijn leidend.

De kortingen verschillen ook. De percentages in de tabellen zijn rekenvoorbeelden, geen aanbiedingen. Vraag na wat jouw verstrekker biedt tussen de klassen.

Bij NHG speelt dit niet. Eén tarief, ongeacht LTV.

Dit is geen advies. Of extra aflossen in jouw situatie verstandig is, hangt af van je rente, je boetevrije ruimte en wat je met dat geld anders zou doen.

Veelgestelde vragen

Wat is loan to value? Je hypotheekschuld gedeeld door de waarde van je woning, in procenten. Bij €296.121 schuld op een woning van €480.000 is dat 61,7%.

Waarom is mijn LTV belangrijk? Geldverstrekkers bepalen je renteopslag op basis van je LTV. Zak je door een grens, dan kun je om een lagere opslag vragen.

Waar liggen de grenzen? Doorgaans rond 90%, 80%, 67% en 60% van de woningwaarde, maar dat verschilt per verstrekker.

Wat levert een lagere risicoklasse op? Bij een restschuld van €300.000 en een korting van 0,30% is dat €900 per jaar, en €18.000 over twintig jaar.

Moet ik mijn woning laten taxeren? Vaak wel, maar vraag eerst wat je verstrekker accepteert. Sommige nemen een WOZ-beschikking of een goedkoper desktoprapport.