Partner uitkopen bij een gezamenlijke woning: de rekensom

Blijf je in de gezamenlijke woning en vertrekt je partner, dan koop je diens aandeel uit. Bij een woning van €450.000 met €250.000 restschuld en een verdeling van vijftig procent is die uitkoopsom €100.000.

Wat de meeste mensen niet verwachten: het probleem zit zelden in de uitkoopsom zelf. Het zit in de hypotheek die je erna alleen moet dragen, en de inkomenstoets die daarbij hoort.

De basisformule

Uitkoopsom = overwaarde × het aandeel van de vertrekkende partner

Het aandeel is niet automatisch vijftig procent. Bij getrouwden in gemeenschap van goederen is dat meestal wel het uitgangspunt, maar bij samenwoners met huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan de verdeling anders liggen, afhankelijk van wie wat heeft ingebracht. Kijk in je eigen contract of de akte van levering voordat je rekent.

Hoe je je overwaarde precies berekent, inclusief restschuld en actuele marktwaarde, staat in het artikel daarover.

Wat de uitkoop met je hypotheek doet

Hier zit de echte rekensom. De uitkoopsom moet gefinancierd worden, en dat gebeurt meestal door de bestaande hypotheek te verhogen.

Bij €250.000 restschuld en €100.000 uitkoopsom:

En wat dat kost:

De maandlast stijgt niet alleen omdat de hypotheek groter wordt. Hij stijgt ook omdat je die grotere hypotheek voortaan met één inkomen draagt in plaats van twee.

De inkomenstoets: het echte obstakel

Dit is het punt waar de meeste uitkoopplannen sneuvelen, en het staat los van of de overwaarde er is.

Je verstrekker toetst of de blijvende partner alleen de volledige nieuwe hypotheek kan dragen, op basis van diens eigen inkomen. Er wordt niet meer gekeken naar het gezamenlijke inkomen van vroeger.

Dat betekent: ook als er ruim voldoende overwaarde is om de uitkoopsom te financieren, kan de uitkoop alsnog onmogelijk zijn omdat één inkomen de last niet draagt. Dit is precies waarom een uitkoop bij twee vergelijkbare inkomens makkelijker rond te krijgen is dan bij een groot inkomensverschil, ongeacht de overwaarde.

Vraag dit als eerste na bij een hypotheekadviseur, vóór je verder rekent aan verdelingen en percentages. Als de toets niet haalbaar is, verandert de rest van de berekening niet veel.

Wat een hogere verdeling doet

Verschuift de verdeling van vijftig naar meer, dan stijgt alles mee:

Let op de LTV-kolom. Bij een aandeel van zeventig procent zit je boven de 80%-grens, en dat kan je in een duurdere risicoklasse brengen. Hoe die klassen werken staat in het artikel over loan to value. Dat is een extra reden om niet alleen naar de uitkoopsom te kijken, maar naar wat die doet met je hele hypotheekpositie.

Uitkopen in termijnen

Kan de blijvende partner de volledige som niet in één keer financieren, dan is spreiden een optie. De vertrekkende partner blijft dan voor een deel mede-eigenaar en wordt op een later moment uitbetaald.

Dat heeft een gevolg dat vaak wordt vergeten: de vertrekkende partner deelt in die tussentijd mee in de waardestijging van de woning, tenzij daar vooraf iets anders over is afgesproken.

Voor de blijvende partner betekent dat: uitstel is geen gratis oplossing. Het financieringsprobleem van vandaag wordt opgelost, maar de uiteindelijke rekening kan hoger uitvallen. Leg daarom vooraf vast of het uit te betalen bedrag vastligt op het huidige niveau, meebeweegt met de woningwaarde, of ergens tussenin zit.

Een hertaxatie kan lonen

Een detail dat nauwelijks aandacht krijgt en dat wel geld kan schelen.

De LTV wordt berekend op de woningwaarde die je verstrekker hanteert. Ligt de laatste taxatie een tijd terug en is de markt sindsdien gestegen, dan kan een nieuwe taxatie je LTV verlagen zonder dat er iets aan de hypotheek verandert.

Een verschil van ruim vier procentpunt, alleen door een actuele taxatie te gebruiken in plaats van een verouderde. Dat kan net het verschil maken tussen twee risicoklassen. De kosten van een taxatie, enkele honderden euro's, verdien je dan ruimschoots terug over de looptijd.

Wat er verder bij komt kijken

Vier punten die niet in de rekensom zitten maar wel in het proces.

Notariskosten voor de akte van verdeling. Bij het overdragen van het aandeel van de vertrekkende partner komt er een notariële akte aan te pas, met eigen kosten.

Overdrachtsbelasting. Bij het overnemen van het aandeel van je partner kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dat is fiscaal terrein met eigen vrijstellingen en regels; laat dit door een notaris of adviseur beoordelen voor jouw situatie.

De vertrekkende partner van de hypotheek af krijgen. Naast het uitkopen van het eigendomsaandeel moet de vertrekkende partner ook als medeschuldenaar van de hypotheek worden ontslagen. Dat gaat via de hypotheekverstrekker en is een aparte stap.

Wat er met de rest van het vermogen gebeurt. Een uitkoop gaat vaak samen met de verdeling van spaargeld, beleggingen en soms pensioenaanspraken. Dat is een aparte afweging die verder gaat dan alleen de woning.

Hoe Gylder hierbij past

Een uitkoop verandert in één keer drie dingen: je restschuld, je LTV en je maandlast. Precies de drie cijfers die een woningmodel moet bijhouden.

Gylder modelleert je hypotheek zoals hij werkelijk in elkaar zit, met meerdere leningdelen, elk met een eigen rente en looptijd. Verhoog je de hypotheek voor een uitkoop, dan zie je direct wat dat doet met je restschuld en je LTV, en of je daarmee in een andere risicoklasse terechtkomt.

Je woningwaarde beweegt tussen je eigen taxaties mee met de officiële prijsindex voor jouw regio, zodat je overwaarde ook na de uitkoop klopt zonder dat je hem handmatig moet bijwerken.

Wat dit niet vertelt

De verdeling is niet automatisch vijftig procent. Dat hangt af van je juridische situatie: huwelijk, geregistreerd partnerschap, samenlevingscontract of niets vastgelegd. Kijk in je eigen documenten.

De inkomenstoets is een aanname. Wat je precies mag lenen op één inkomen verschilt per verstrekker en per situatie. Vraag een concrete berekening op.

Overdrachtsbelasting en notariskosten zijn niet meegerekend. Die horen bij het totaalplaatje maar zijn fiscaal en juridisch terrein.

Dit is geen advies. Een uitkoop is een van de grotere financiële beslissingen die je maakt. Laat de haalbaarheid vooraf doorrekenen door een hypotheekadviseur.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik de uitkoopsom voor mijn partner? Overwaarde vermenigvuldigd met het aandeel van je partner. Bij €200.000 overwaarde en een verdeling van vijftig procent is dat €100.000.

Wat kost het uitkopen van mijn partner echt? Niet alleen de uitkoopsom, maar ook de hogere maandlast van de vergrote hypotheek die je voortaan alleen draagt. Bij €100.000 uitkoopsom kan dat al snel €500 per maand extra betekenen.

Waarom lukt het uitkopen niet, terwijl er genoeg overwaarde is? Meestal omdat de inkomenstoets niet haalbaar is. Je verstrekker kijkt naar wat de blijvende partner alleen kan dragen, niet naar het gezamenlijke inkomen van vroeger.

Kan ik mijn partner in termijnen uitkopen? Ja, maar dan blijft die partner voor een deel mede-eigenaar en deelt mee in een eventuele waardestijging, tenzij je dat vooraf anders vastlegt.

Loont het om de woning opnieuw te laten taxeren voor de uitkoop? Vaak wel. Een hogere, actuele waarde verlaagt je LTV en kan je in een gunstigere risicoklasse brengen, wat de kosten van een taxatie ruimschoots kan terugverdienen.