Rendement op verhuurd vastgoed: waarom 5,6% in werkelijkheid negatief is

Een woning van €300.000 die €1.400 per maand opbrengt lijkt 5,6% rendement te geven. Dat is de som die vrijwel iedereen maakt: jaarhuur gedeeld door aankoopprijs.

Doorgerekend met exploitatiekosten en hypotheekrente is de kasstroom min €118 per maand.

Dat verschil komt niet doordat het voorbeeld ongunstig is gekozen. Het komt doordat er drie verschillende rendementen bestaan en de meeste mensen de verkeerde berekenen.

Het voorbeeld

Dat percentage kosten koper is een schatting. Bij een woning die je niet zelf gaat bewonen ligt de overdrachtsbelasting hoger dan bij een eigen woning, en daar komen notaris, taxatie, makelaar en advieskosten bij. Zoek het actuele tarief op voordat je rekent; het scheelt tienduizenden euro's aan startinvestering.

Rendement één: bruto

Jaarhuur gedeeld door aankoopprijs

€16.800 / €300.000 = 5,60%

Dit is het cijfer dat in advertenties staat en waar makelaars mee rekenen. Het klopt niet, om drie redenen: er zitten geen kosten in, geen leegstand, en de kosten koper ontbreken in de noemer.

Bruto rendement is bruikbaar om objecten onderling te vergelijken. Het is niet bruikbaar om te bepalen of iets een goede investering is.

Rendement twee: netto

Nu de kosten. Voor een verhuurde woning van drie ton:

Dat is 46% van de huur. Bijna de helft.

Netto rendement op de totale investering, dus inclusief kosten koper:

€9.084 / €336.000 = 2,70%

Niet 5,6%. Bijna de helft lager, en dat is nog vóór de hypotheek.

Die 46% kostenpost is niet overdreven. Wie zelf beheert bespaart de beheerkosten, maar betaalt met tijd. Wie geluk heeft met huurders heeft minder leegstand, maar dat is geen plan. En onderhoud van 1% per jaar is voor een woning van dertig jaar oud eerder aan de lage kant.

Rendement drie: op je eigen geld

Dit is het cijfer dat er werkelijk toe doet, want je hebt geen €336.000 ingelegd maar €126.000.

Bij een hypotheek van €210.000 tegen 5%:

Dat is min €118 per maand. Het pand kost je elke maand geld.

Rendement op je eigen geld: −1,12%.

Let op wat hier gebeurt. De hefboom die vastgoed aantrekkelijk maakt, werkt beide kanten op. Zolang je netto huurrendement boven je hypotheekrente ligt, vergroot de hefboom je rendement. Zakt het eronder, dan vergroot hij je verlies.

Het break-evenpunt

Bij welke hypotheekrente is de kasstroom precies nul?

€9.084 netto huur gedeeld door €210.000 hypotheek = 4,33%

Boven die rente legt het pand elke maand geld toe.

Dit is het cijfer dat je als eerste moet uitrekenen bij elk object dat je overweegt. Ligt de rente die je kunt krijgen boven je netto huurrendement, dan koop je een maandelijkse uitgave.

En let op: hypotheken voor verhuur staan doorgaans op een hogere rente dan hypotheken voor eigen bewoning, en de maximale LTV ligt lager. Reken met een offerte, niet met de tarieven die je in advertenties ziet.

Waar het rendement dan wel vandaan komt

Als de kasstroom negatief is, waarom koopt iemand dit dan?

Omdat het rendement bijna volledig uit waardestijging komt.

Bij 3% waardestijging kom je op ruim zes procent uit, en dat is een prima rendement. Bij nul procent verlies je geld.

Dat maakt verhuurd vastgoed bij de huidige rentes een weddenschap op de huizenmarkt, niet een inkomstenbron. Dat is niet per se fout, maar het is iets anders dan wat de meeste mensen denken te kopen.

De hefboom verklaart ook waarom het effect zo groot is. Je waardestijging rekent over de volle €300.000, terwijl je maar €126.000 hebt ingelegd. Drie procent op drie ton is €9.000, en dat is zeven procent op je eigen geld. Precies dezelfde hefboom vergroot je verlies als de markt daalt.

Vastgoed versus een indexfonds

Een eerlijke vergelijking is lastig, want de twee verschillen op vier punten die zelden naast elkaar worden gezet.

Hefboom. Bij vastgoed leen je 70% van de aankoopprijs. Bij een indexfonds leen je niets. Dat maakt vastgoed niet beter, alleen volatieler in beide richtingen.

Tijd. Een indexfonds vraagt na aankoop vrijwel niets. Een verhuurde woning vraagt onderhoud, administratie, huurderswisselingen en soms een procedure. Reken op enkele dagen per jaar, en meer als het misgaat.

Spreiding. Eén woning is één object in één straat in één stad, terwijl samengestelde groei in een gespreid fonds over duizenden posities loopt. Een wereldwijd indexfonds is duizenden bedrijven in tientallen landen. Bij vastgoed is een leegstaande maand of een slechte huurder direct voelbaar.

Liquiditeit. Beleggingen verkoop je op een dag. Een woning kost maanden en enkele procenten aan verkoopkosten.

Wat vastgoed daartegenover heeft: de hefboom, en het feit dat je huur meestal meestijgt met de inflatie. Hoe dat zich verhoudt tot dividend als inkomstenbron is een vergelijking die de moeite waard is.

Wat de berekening niet meeneemt

Belasting. Vermogen in verhuurd vastgoed valt in een andere behandeling dan je eigen woning, en de regels daarvoor zijn de afgelopen jaren meermaals gewijzigd. Dat hoort in je netto rendement verwerkt te zitten en het valt buiten dit artikel. Zoek de actuele behandeling op of laat het doorrekenen.

Aflossing. Los je af, dan daalt je rentelast en groeit je vermogen, maar je kasstroom wordt op korte termijn slechter. Dat is een verschuiving, geen rendement.

Huurregulering. Wat je mag vragen hangt af van het puntensysteem en van de regels in jouw gemeente. Een marktconforme huur is niet altijd een toegestane huur.

Onvoorziene kosten. Een lekkage, een funderingsprobleem, een huurder die niet betaalt. Bij één object heb je geen spreiding om dat op te vangen.

Hoe Gylder hierbij past

Een verhuurde woning is het lastigste vermogensbestanddeel om bij te houden, omdat er drie dingen tegelijk bewegen: de waarde, de restschuld en de kasstroom.

Gylder modelleert een woning met de hypotheek eronder zoals die werkelijk in elkaar zit: meerdere leningdelen, elk met een eigen aflosvorm, rente, looptijd en rentevaste periode. De waarde beweegt tussen je eigen taxaties mee met de officiële prijsindex voor woningen in jouw regio, dus je netto positie klopt ook in de jaren waarin je niets invult.

Daarmee zie je het cijfer dat in deze hele berekening centraal staat: je eigen vermogen in het object, dus waarde min restschuld. Dat is de noemer van je rendement op eigen geld, en hij verandert elke maand.

En omdat huur en kosten via je rekeningen binnenkomen, worden ze meegenomen in je uitgavenoverzicht in plaats van dat ze in een aparte spreadsheet leven.

Wat dit niet vertelt

De kostenposten zijn schattingen. Onderhoud, leegstand en beheer verschillen per object, per stad en per huurder. Reken met je eigen cijfers en wees aan de voorzichtige kant.

De kosten koper van 12% is illustratief. Zoek het actuele tarief op voor een woning die je niet zelf bewoont.

Waardestijging is een aanname. De tabel laat zien hoe gevoelig het totaalrendement daarvoor is, en juist daarom mag je hem niet zelf invullen op basis van de laatste tien jaar.

Dit is geen advies. Of een object bij jou past hangt af van je vermogen, je risicobereidheid en de tijd die je erin wilt steken.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik het rendement op verhuurd vastgoed? Drie cijfers. Bruto is jaarhuur gedeeld door aankoopprijs. Netto is na exploitatiekosten, gedeeld door de totale investering inclusief kosten koper. Rendement op eigen vermogen is de kasstroom na rente, gedeeld door je eigen inleg.

Wat is een goed bruto rendement? Bruto zegt weinig. In het voorbeeld is 5,6% bruto gelijk aan 2,7% netto en een negatieve kasstroom. Kijk naar het break-evenpunt van je hypotheekrente.

Hoeveel kosten zijn er bij verhuur? In het voorbeeld 46% van de huur: onderhoud, verzekeringen, beheer, leegstand en gemeentelijke lasten. Wie zelf beheert bespaart een deel, maar betaalt met tijd.

Waarom is de kasstroom negatief? Omdat het netto huurrendement van 2,7% lager is dan de hypotheekrente van 5%. De hefboom werkt dan tegen je.

Is vastgoed beter dan een indexfonds? Anders, niet beter. Vastgoed heeft een hefboom en inflatiebescherming; een indexfonds heeft spreiding, liquiditeit en vraagt vrijwel geen tijd.