Extra aflossen op je hypotheek: wanneer het loont en wanneer beleggen wint

Extra aflossen levert een gegarandeerd rendement op dat precies gelijk is aan je hypotheekrente. Bij 4,5% is dat 4,5%, zonder risico en zonder schommelingen.

Dat maakt de vergelijking met beleggen simpeler dan hij lijkt. Ligt je hypotheekrente boven je verwachte reële rendement, dan wint aflossen. Ligt hij eronder, dan wint beleggen op papier.

Maar er is een derde mogelijkheid die vrijwel niemand berekent, en die levert in het beste geval achttien procent op. Die staat verderop.

De basisvergelijking

Twee dingen die deze tabel niet laat zien.

Aflossen is zeker, beleggen niet. Vier procent is een historisch gemiddelde met tussentijdse dalingen van tientallen procenten. Vier procent gegarandeerd is meer waard dan vier procent verwacht, en hoeveel meer is een persoonlijke afweging.

Renteaftrek verlaagt je effectieve rente. Is de rente op je eigenwoningschuld aftrekbaar, dan is je netto rente lager dan het percentage op je offerte, en verschuift de vergelijking richting beleggen. Dat is fiscaal terrein en de behandeling wijzigt; zoek op wat er nu voor jou geldt.

Wat extra aflossen oplevert

Bij een hypotheek van €300.000 tegen 4,5% over dertig jaar, met een maandlast van €1.520:

Vijftigduizend aflossen bespaart je ruim negentigduizend aan rente over de looptijd. Dat klinkt spectaculair en het is gewoon 4,5% samengesteld over dertig jaar.

De keuze die je hebt en waar niemand naar vraagt

Los je extra af, dan mag je meestal kiezen wat er gebeurt: je maandlast omlaag, of je looptijd korter. De meeste verstrekkers kiezen standaard voor het eerste, en dat is doorgaans de slechtste keuze.

Dezelfde bedragen, maar dan met je maandlast op €1.520 gehandhaafd:

Vergelijk de twee tabellen. Bij €50.000 bespaar je €91.203 als je je maandlast verlaagt, en €107.731 als je je looptijd verkort. Ruim zestienduizend euro verschil, voor precies dezelfde aflossing.

Het verschil zit erin dat je bij de tweede variant blijft doorbetalen wat je toch al betaalde, en dat elke euro daarvan direct naar de schuld gaat.

Vraag dus expliciet om looptijdverkorting. Doe je niets, dan krijg je de andere.

De gerichte aflossing: tot achttien procent

Hier zit de vondst, en hij volgt uit iets wat in het artikel over loan to value staat.

Je verstrekker deelt je hypotheek in risicoklassen op basis van je LTV, dus je restschuld gedeeld door je woningwaarde. Zak je door een grens, dan daalt je renteopslag. En die daling geldt over je hele restschuld, niet alleen over het bedrag dat je hebt afgelost.

Drie voorbeelden van iemand die net boven een grens zit:

Zet dat naast willekeurig aflossen. Dezelfde vierduizend euro:

Drie keer zoveel, voor hetzelfde geld. De reden is dat een klein bedrag een korting activeert over een groot bedrag.

Dit werkt alleen als je vlak boven een grens zit. Zit je er ruim boven, dan is het gewone rekensom. En bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie speelt het helemaal niet, want daar geldt één tarief ongeacht je LTV.

De boetevrije ruimte

Je mag niet onbeperkt aflossen zonder kosten. De meeste verstrekkers laten je jaarlijks een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen:

Drie dingen die vaak misgaan.

Het geldt per leningdeel. Heb je drie leningdelen, dan heb je drie keer een eigen ruimte, elk berekend over de oorspronkelijke hoofdsom van dat deel.

Het is niet cumulatief. Niet gebruikte ruimte van vorig jaar vervalt. Wie in december aflost en in januari opnieuw, gebruikt twee jaarruimtes.

Boven de ruimte volgt boeterente, en die kan fors zijn. Hij wordt berekend over het rentenadeel dat de verstrekker lijdt gedurende je resterende rentevaste periode. Staat je rente laag vast en is de marktrente gestegen, dan is er soms geen boete; andersom kan het duizenden euro's zijn.

Vraag altijd vooraf een berekening op. Dat is gratis en het voorkomt een verrassing.

Wanneer aflossen wint

Vier situaties.

Je rente is hoger dan je verwachte rendement. Bij 5% of meer is de vergelijking niet ingewikkeld.

Je zit vlak boven een LTV-grens. Dan is de gerichte aflossing zoals hierboven vrijwel altijd de beste besteding van dat geld.

Je hebt meer spaargeld dan je buffer vraagt. Geld dat op een spaarrekening reëel verliest, doet het beter tegen je hypotheekrente. Hoe groot je buffer hoort te zijn staat in het artikel over spaargeld.

Je wilt lagere vaste lasten bij je stopdatum. Wie eerder wil stoppen met werken, verlaagt met een afgeloste hypotheek zijn uitgaven, en dat verlaagt zijn doelbedrag met ongeveer vijfentwintig keer de jaarlijkse besparing.

Wanneer beleggen wint

Vier situaties.

Je rente is laag vastgezet. Bij 2% tegenover een verwacht reëel rendement van 4% is beleggen op papier gunstiger, en dat verschil stapelt over de looptijd.

Je hebt nog geen buffer. Afgelost geld haal je er niet zomaar weer uit. Buffer eerst.

Je bent nog ver van je pensioen. Dan telt de langere horizon in het voordeel van beleggen, want de kans dat je een slechte periode uitzit is groter.

Je hebt de aftrek nog. Die verlaagt je effectieve rente en verschuift de vergelijking.

Het punt dat de vergelijking scheeftrekt

Eén ding dat in bijna elke discussie over dit onderwerp ontbreekt.

Aflossen is onomkeerbaar in de praktijk. Het geld zit in je huis en komt er alleen uit via verkoop of via een nieuwe lening, en dat laatste kost je rente en afsluitkosten. Wat dat kost staat in het artikel over overwaarde opnemen.

Beleggen is dat niet. Je kunt verkopen, ook al is dat op het verkeerde moment duur.

Dat verschil in liquiditeit is geen rendement en telt wel. Voor wie een onzeker inkomen heeft of nog geen ruime buffer, weegt het zwaar.

Hoe Gylder hierbij past

Extra aflossen verandert drie dingen tegelijk: je restschuld, je maandlast en je LTV. Het derde is precies wat mensen niet bijhouden, en het is waar het meeste rendement zit.

Gylder modelleert je hypotheek zoals hij werkelijk in elkaar zit: meerdere leningdelen, elk met een eigen aflosvorm, rente, looptijd en boetevrije ruimte. Daarmee zie je per deel hoeveel je dit jaar nog kunt aflossen zonder boete, in plaats van dat je het uit je hypotheekakte moet opzoeken.

Je woningwaarde beweegt tussen je eigen taxaties mee met de officiële prijsindex voor woningen in jouw regio, dus je LTV klopt ook in de jaren waarin je niets invult. En er is een signaal wanneer je in de buurt van een grens komt.

Dat laatste is het moment waarop de gerichte aflossing uit dit artikel geld oplevert, en het is precies het moment waarop vrijwel niemand eraan denkt.

Wat dit niet vertelt

De rentepercentages zijn rekenvoorbeelden. Wat jij betaalt en welke korting je verstrekker tussen risicoklassen hanteert, staat in je voorwaarden.

De renteaftrek is niet meegerekend. Die verlaagt je effectieve hypotheekrente en verschuift de vergelijking richting beleggen. Fiscaal terrein, en de regels wijzigen.

Boeterente is niet te generaliseren. Die hangt af van je resterende rentevaste periode en het verschil met de actuele marktrente. Vraag een berekening op.

Bij NHG speelt het LTV-effect niet. Daar geldt één tarief.

Dit is geen advies. Of aflossen bij jou past hangt af van je rente, je buffer, je horizon en je risicobereidheid.

Veelgestelde vragen

Is extra aflossen op je hypotheek verstandig? Bij een rente boven je verwachte rendement wel, bij een lage rente meestal niet. De uitzondering is gericht aflossen om onder een LTV-grens te komen; dat kan tot achttien procent opleveren.

Hoeveel mag ik boetevrij aflossen? Meestal tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar, per leningdeel. Ongebruikte ruimte vervalt aan het eind van het kalenderjaar.

Kan ik beter mijn maandlast verlagen of mijn looptijd verkorten? Looptijd verkorten levert meer op. Bij €50.000 aflossen scheelt dat €107.731 aan rente tegenover €91.203, dus ruim zestienduizend euro. Vraag er expliciet om, want standaard krijg je de andere.

Aflossen of beleggen? Vergelijk je hypotheekrente met je verwachte reële rendement. Boven de 5% wint aflossen doorgaans, onder de 3% beleggen. Daartussen weegt je risicobereidheid.

Wat levert €10.000 extra aflossen op? Bij 4,5% over dertig jaar €18.241 aan bespaarde rente als je je maandlast verlaagt, of €26.828 als je je looptijd verkort.