Overwaarde opnemen: wat het kost per maand, en wanneer het verstandig is

Overwaarde opnemen is geld lenen met je huis als onderpand. Je overwaarde wordt er niet minder van; je schuld wordt groter.

€100.000 opnemen kost bij 4,5% rente en dertig jaar annuïtair ongeveer €507 per maand. Voor €50.000 is dat €253 en voor €30.000 €152.

Hieronder staan de bedragen voor elke combinatie, de drie manieren waarop het kan, en de vraag waar het werkelijk om draait: wanneer is het verstandig en wanneer niet.

Wat het kost per maand

Annuïtair over dertig jaar, dus je lost af en je maandlast blijft gelijk:

Kies je voor aflossingsvrij, dan betaal je alleen rente en blijft de schuld staan:

Aflossingsvrij is per maand goedkoper en over de looptijd duurder, want je lost niets af. Aan het eind van de rit staat de hele schuld er nog.

Wat het in totaal kost

De maandlast is het cijfer waar mensen naar kijken. Het totaal is het cijfer dat ertoe doet.

Annuïtair over dertig jaar bij 4,5%:

Honderdduizend lenen kost je over dertig jaar ruim tweeëntachtig duizend aan rente. Dat is geen argument om het niet te doen; het is een argument om te weten waarvoor je het doet.

De drie routes

Je bestaande hypotheek verhogen. Meestal de goedkoopste route, want je krijgt de rente die hoort bij je risicoklasse. Dat is precies waar je loan to value om de hoek komt kijken: door meer te lenen stijgt je LTV en kun je in een duurdere klasse belanden.

Een tweede hypotheek. Een aparte lening bij dezelfde of een andere verstrekker. Vaak een hogere rente, want die staat achter je eerste hypotheek in de rangorde.

Een opeethypotheek of verzilverhypotheek. Voor huiseigenaren vanaf ongeveer zestig jaar. Je betaalt geen maandlasten; de rente wordt bij de schuld opgeteld. Aflossen gebeurt bij verkoop of overlijden.

Die derde vraagt een aparte uitleg, want hij werkt anders dan mensen denken.

Hoe een opeethypotheek werkt

Geen maandlasten klinkt aantrekkelijk. De prijs daarvan is dat je schuld elk jaar groeit, en dat gaat sneller dan de meeste mensen verwachten.

Bij €100.000 opgenomen:

Bij 5% rente verdubbelt je schuld in ongeveer veertien jaar. Bij 6% in twaalf.

Toch hoeft dat niet slecht af te lopen, want je woningwaarde groeit meestal ook. Bij een woning van €450.000, een opname van €100.000 tegen 5%, en 2% waardestijging per jaar:

De overwaarde blijft in dit scenario groeien, alleen langzamer dan zonder de opname. Draai je de waardestijging naar nul, dan daalt de overwaarde wél, en hard.

Dat is de kern van de afweging: een opeethypotheek is een weddenschap dat je woning harder stijgt dan je rente. Bij een rente van 5% en een waardestijging van 2% verlies je die weddenschap elk jaar een beetje; je merkt het alleen niet omdat het absolute bedrag blijft groeien.

De meeste aanbieders hanteren een maximum aan wat je mag opnemen, afhankelijk van je leeftijd en je woningwaarde, juist om te voorkomen dat de schuld de waarde inhaalt.

Wanneer het verstandig is

Vier situaties waarin het uitkomt.

Voor verbouwing of verduurzaming. De investering verhoogt doorgaans de waarde van je woning, en de rente is dan vaak aftrekbaar omdat de lening voor de eigen woning wordt gebruikt. Bij consumptief gebruik geldt die aftrek niet, en dat scheelt aanzienlijk in je netto maandlast.

Om een duurdere schuld af te lossen. Een consumptief krediet van 10% vervangen door een hypotheek van 4,5% is een directe besparing. Reken wel de afsluitkosten mee.

Als je de overwaarde anders nooit gebruikt. Iemand van tweeënzeventig met een afbetaald huis en een krappe AOW heeft een aanzienlijk vermogen dat niets doet. Een opeethypotheek zet dat om in besteedbaar inkomen.

Bij een lage rente en een lange horizon. Als je rente ruim onder je verwachte reële rendement ligt, kan het rekenkundig gunstig zijn. Reken dat door in plaats van het aan te nemen.

Wanneer het niet verstandig is

Vier situaties waarin het misgaat.

Voor consumptie. Een auto, een reis, een boot. Je betaalt er dertig jaar rente over en het onderpand is je huis. Bij €30.000 voor een auto praat je over €24.722 aan rente over de looptijd.

Om te beleggen. Lenen om te beleggen betekent dat je verlies dubbel telt: je belegging daalt en je schuld blijft. Dat is een risico van een andere orde dan beleggen met eigen geld.

Als je maandlasten al krap zijn. €507 per maand erbij is €507 per maand minder ruimte, elke maand, dertig jaar lang.

Als je binnen een paar jaar wilt verhuizen. Afsluitkosten, taxatie en advies verdien je dan niet terug.

Overwaarde als brug naar je AOW

Voor wie deze reeks volgt is er nog een toepassing die logisch lijkt en die tegenvalt.

Driekwart van het vermogen van Nederlandse huishoudens die geen miljonair zijn, zit in de eigen woning. De verleiding is dus groot om die overwaarde te gebruiken om de jaren tot je AOW te overbruggen.

Rekenkundig werkt dat matig. €100.000 opnemen om zeven brugjaren te dekken kost je:

Die lasten komen bovenop je uitgaven en verlagen dus precies de ruimte die je probeerde te creëren. Je hebt honderdduizend gekregen en zesduizend per jaar aan vaste lasten erbij, terwijl je inkomen net is weggevallen.

Een aflossingsvrije variant of een opeethypotheek drukt die maandlast, maar dan groeit je schuld door in een periode waarin je geen inkomen hebt om die te dragen.

De eerlijke conclusie: overwaarde is echt vermogen, maar het is het minst geschikte vermogen om vervroegd stoppen mee te financieren. Hoe je die berekening opzet staat in het artikel over je FIRE-getal.

De uitzondering is verkopen en kleiner gaan wonen. Dan komt de overwaarde vrij zonder rentelast, en dat is de enige route waarbij je woningvermogen echt besteedbaar wordt.

Hoeveel kun je opnemen?

Twee grenzen bepalen het.

Je woningwaarde. Je totale hypotheek mag maximaal honderd procent van de marktwaarde zijn. Bij een woning van €450.000 en een restschuld van €200.000 is de theoretische ruimte dus €250.000.

Je inkomen. Dat is meestal de bindende grens. Wat je maximaal kunt lenen wordt berekend op basis van je toetsinkomen, en na je pensioendatum ligt dat inkomen doorgaans lager. Dat is precies de reden dat opeethypotheken bestaan: die toetsen anders.

Bij een opeethypotheek is de grens vooral je leeftijd en je woningwaarde, omdat de aanbieder wil dat de opgelopen schuld bij verkoop nog gedekt is.

Hoe Gylder hierbij past

Overwaarde opnemen verandert twee dingen tegelijk: je restschuld en je maandlast. Beide zijn precies wat je woningmodel bijhoudt.

Gylder modelleert je hypotheek zoals hij werkelijk in elkaar zit: meerdere leningdelen, elk met een eigen aflosvorm, rente, looptijd en boetevrije ruimte. Neem je overwaarde op, dan komt dat er als extra leningdeel bij, met zijn eigen voorwaarden.

Je woningwaarde beweegt tussen je eigen taxaties mee met de officiële prijsindex voor woningen in jouw regio. Daarmee klopt je overwaarde ook in de jaren waarin je niets invult, en zie je wat de opname doet met je netto positie.

En omdat je loan to value meebeweegt, zie je meteen of je door een grens zakt of er juist doorheen schiet. Meer lenen kan je in een duurdere risicoklasse brengen, en dat verhoogt de rente over je hele hypotheek en niet alleen over het nieuwe deel.

Wat dit niet vertelt

De rentepercentages zijn rekenvoorbeelden. Wat jij betaalt hangt af van je risicoklasse, je rentevaste periode en je verstrekker. Vraag een offerte.

Afsluitkosten zitten er niet in. Advies, taxatie, notaris en soms een afsluitprovisie. Reken op enkele duizenden euro's die je bovenop het geleende bedrag betaalt of meefinanciert.

De renteaftrek is niet meegerekend. Gebruik je de lening voor je eigen woning, dan is de rente doorgaans aftrekbaar en valt je netto maandlast lager uit. Bij consumptief gebruik geldt dat niet. Dat is fiscaal terrein en de regels wijzigen; zoek de actuele behandeling op.

Waardestijging is een aanname. De tabel met de opeethypotheek laat zien hoe gevoelig de uitkomst daarvoor is.

Dit is geen advies. Je huis als onderpand gebruiken is een besluit met dertig jaar gevolgen. Laat het doorrekenen.

Veelgestelde vragen

Wat kost €30.000 overwaarde opnemen? Annuïtair over dertig jaar bij 4,5% ongeveer €152 per maand. Aflossingsvrij €112. Over de looptijd betaal je annuïtair €24.722 aan rente.

Wat kost €50.000 overwaarde opnemen? Ongeveer €253 per maand annuïtair bij 4,5%, of €188 aflossingsvrij. Totale rente over dertig jaar: €41.203.

Wat kost €100.000 overwaarde opnemen? Ongeveer €507 per maand annuïtair bij 4,5%, of €375 aflossingsvrij. Totale rente over dertig jaar: €82.407.

Hoeveel overwaarde kan ik opnemen? Maximaal tot honderd procent van je woningwaarde, maar in de praktijk begrenst je inkomen het. Na je pensioendatum is dat inkomen doorgaans lager, waardoor de ruimte kleiner wordt.

Wat is een opeethypotheek? Een hypotheek zonder maandlasten waarbij de rente bij de schuld wordt opgeteld. Aflossen gebeurt bij verkoop of overlijden. Bij 5% rente verdubbelt de schuld in ongeveer veertien jaar.

Is overwaarde opnemen verstandig? Voor verbouwing of het aflossen van een duurdere schuld vaak wel. Voor consumptie zelden, en om te beleggen zelden. Voor het overbruggen van de jaren tot je AOW werkt het matig, omdat de maandlast precies de ruimte wegneemt die je wilde creëren.